Tahliye Taahhütnamesi Örneği: TBK m.352/1 Şartları, Bir Aylık Süre ve İcra Yolu

Tahliye taahhütnamesi örneği ararken bulunan metinlerin çoğu kira sözleşmesinin son sayfasına iliştirilmiş, tarihi boş bırakılmış ya da sözleşmeyle aynı gün imzalatılmış belgelerdir; TBK m.352/1'in aradığı şartları taşımadıkları için de tam ihtiyaç anında, icra dairesinde ya da sulh hukuk mahkemesinde çürürler. Kiraya veren için taahhüt, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilmenin en kestirme yoludur; kiracı içinse imzaladığı anda kira güvencesinden vazgeçtiği bir belgedir. Aşağıda geçerlilik şartlarını, bir aylık süreyi, icra ve dava yollarını, sonra bu şartlara uygun bir örneği veriyoruz.

Hukuki Çerçeve: TBK m.352/1

TBK m.352/1 şöyle der: kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan sona erme sebepleri arasında düzenlenmiştir. Bu kiralarda kiraya veren belirli süreli sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1); on yıllık uzama dönemi dolmadan sebepsiz fesih yolu kapalıdır. Tahliye taahhüdü bu korumanın kiracı iradesiyle kaldırılmasıdır; kanun koyucu tam da bu yüzden taahhüdü teslimden sonra verilmesi şartına bağlamıştır. Sözleşmenin genel iskeleti için kira sözleşmesi örneğimize bakabilirsiniz.

Geçerlilik Şartları

Kanun metninden ve Yargıtay uygulamasından dört şart çıkar:

1. Yazılı şekil. Taahhüt adi yazılı olabilir; noter zorunlu değildir. Ancak kiracının imzasını taşımalıdır; kiracı birden fazlaysa hepsinin imzası gerekir. Kiracı adına vekil imzalıyorsa vekâletnamede tahliye taahhüdü verme yetkisi bulunmalıdır.
2. Kiralananın tesliminden sonra verilmesi. Sözleşmeyle birlikte ya da teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir. Yargıtay uygulamasında taahhüdün teslimden önce alındığını kiracı ispatlar; buna karşılık kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan bir taahhüt, teslim tarihinin sözleşme tarihinden sonra olduğu gösterilemezse doğrudan tartışmaya açıktır.
3. Belirli bir tahliye tarihi. "Kiraya veren istediğinde" ya da "sözleşme bitiminde" gibi belirsiz ifadeler yetmez; gün, ay ve yıl olarak bir tarih yazılmalıdır.
4. Serbest irade. Kiracının taahhüdü korkutma, aldatma ya da baskı altında verdiğini ispat etmesi hâlinde belge iptal edilebilir; bu iddia genel hükümlere göre değerlendirilir.

İki uygulama sorunu ayrıca önem taşır:

• Boş tarihli taahhüt. Sözleşme imzalanırken tanzim ve tahliye tarihi boş bırakılıp sonradan doldurulan taahhütlerde Yargıtay, belgeyi boş imzaladığını ve teslimden önce verdiğini kiracının ispat etmesini arar; ispat edilemezse taahhüt geçerli sayılır. Bu kiraya veren lehine bir ispat dağılımıdır; kiracı vekili iseniz müvekkilinize boş belge imzalamamasını, tarihleri kendi el yazısıyla yazmasını öğütleyin.
• Aile konutu. Kiralanan aile konutu olarak kullanılıyorsa Yargıtay uygulamasında diğer eşin taahhüde katılmadığı ya da rıza vermediği durumlarda tahliye emrine yapılan itiraz kabul edilebilmektedir; taşınmazın aile konutu olduğu tapuda şerh bulunmasa bile ileri sürülebilir. Kiraya veren, taahhüdü kiracı eşle birlikte diğer eşe de imzalatarak bu itirazı baştan kapatır.

Bir Aylık Süre: Hak Düşürücü ve İki Yol

Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmamışsa kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde iki yoldan birini seçer: icra dairesine başvurmak ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açmak. Süre hak düşürücüdür; mahkeme ve icra mahkemesi kendiliğinden gözetir. Tahliye tarihinden önce başvurulamaz, tarihten bir ay sonra da başvurulamaz.

Süre bir kez kaçırıldığında taahhüt tamamen yok olmaz ama o döneme ilişkin işlevini yitirir; kiraya verenin taahhüt tarihinden sonra kira bedelini çekincesiz almaya devam etmesi de uygulamada sözleşmenin yenilendiği yönünde değerlendirilir. Bu yüzden bir aylık pencere içinde başvuru yapılana kadar kira bedeli "ihtirazi kayıtla" alınmalı, kiracıya süreyi hatırlatan bir ihtar gönderilecekse bunun bir aylık süreyi durdurmadığı bilinmelidir. İhtarname biçimi için kiracıya ihtarname rehberimize bakınız.

İcra Yolu: İİK m.272-275

Taahhüde dayalı tahliye, İcra ve İflas Kanunu'nun kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerine göre yürütülür ve bu yol dava şartı arabuluculuğun dışındadır (6325 s.K. m.18/B-1-a). Adımlar şöyledir:

1. Kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde kira sözleşmesi ve taahhütname ile icra dairesine başvurur (İİK m.272). Takip talebinde kiracının, varsa vekilinin kimlik ve adres bilgileri, sözleşme ve taahhüt tarihleri, tahliye tarihi yazılır.
2. İcra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir; emirde taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimi, taahhüde veya sözleşmeye ilişkin itirazının yedi gün içinde bildirilmesi gerektiği, aksi hâlde zorla çıkarılacağı yazılır.
3. Kiracı yedi gün içinde itiraz ederse takip durur (İİK m.274). İtirazda imzayı inkâr ediyorsa bunu ayrıca ve açıkça belirtmek zorundadır; belirtmezse imzayı ikrar etmiş sayılır.
4. Kiraya veren, itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurur (İİK m.275). Taahhüt noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış veya kiracı tarafından ikrar edilmişse ve kiracı kiranın yenilendiğine ilişkin aynı kuvvette bir belge gösteremezse itiraz kaldırılır ve tahliyeye karar verilir.
5. Adi yazılı taahhütte kiracı imzayı inkâr etmişse icra mahkemesi imza incelemesi yapamaz; kiraya veren bu durumda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorunda kalır. Noter onayının pratik değeri buradadır.

İtiraz edilmez ya da itiraz kaldırılırsa taşınmaz icra dairesince tahliye edilir. Kira alacağı için yürütülen ilamsız takipten farklı bir yol olduğunu unutmayın; o takibe itiraz kurgusu için kira alacağında ödeme emrine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.

Dava Yolu: Sulh Hukuk ve Arabuluculuk

Kiraya veren aynı bir aylık süre içinde icra yerine doğrudan tahliye davası da açabilir. Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a); yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava yolunda bir fark vardır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B-1-a); istisna yalnız ilamsız icra yoluyla tahliye içindir. Arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanak arasında geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 m.18/A-15); yani bir aylık süre içinde büroya başvurmak süreyi korur. Dava dilekçesine son tutanağın aslı veya onaylı örneği eklenir. Tahliye davasının genel kurgusu ve diğer tahliye sebepleri için tahliye davası dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Dava yolu, taahhüdün geçerliliğinin tartışmalı olduğu, imza inkârı beklenen ya da aile konutu itirazı gelecek dosyalarda tercih edilir; çünkü sulh hukuk mahkemesi bu itirazları esastan inceler ve verdiği karar kesin hüküm oluşturur.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Aşağıdaki metin, teslim tutanağından sonra ayrı bir belge olarak düzenlenmek üzere hazırlanmıştır.

Tanzim tarihinin teslim tarihinden sonra olmasına ve iki tarihin de kiracının el yazısıyla yazılmasına dikkat edin; boş tarih ve aynı gün tarihi uyuşmazlıkta belgenin en zayıf noktasıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Taahhüdü kira sözleşmesinin bir maddesi yapmak ya da sözleşmeyle aynı gün imzalatmak.
• Tanzim tarihini ve tahliye tarihini boş bırakıp sonradan doldurmak.
• Tahliye tarihini "sözleşme bitiminde" gibi belirsiz yazmak.
• Birden fazla kiracıdan yalnız birinin imzasını almak; aile konutunda diğer eşin rızasını almamak.
• Tahliye tarihinden sonra bir aylık süreyi kaçırmak ya da kira bedelini çekincesiz almaya devam etmek.
• Adi yazılı taahhütle icra takibine girip imza inkârında takibin durmasını hesaba katmamak.
• Dava yolunu seçip arabulucuya başvurmadan sulh hukuk mahkemesine gitmek.
• Bir ay içinde ihtiyaç sebebine de dayanılacaksa iki yolun süre ve usulünü karıştırmak; ihtiyaç sebebi için ihtiyaç nedeniyle tahliye rehberimize bakınız.

Beyan ile Tahliye Taahhütnamesi Hazırlamak

Beyan'da sözleşme ve taahhüt metni üretmek için belge yüklemek zorunlu değildir: tarafları, kiralananın adresini, teslim tarihini ve taahhüt edilecek tahliye tarihini talimat olarak yazmanız yeterlidir; mevcut kira sözleşmesini ve teslim tutanağını PDF, UDF, DOCX ya da görsel olarak yükleyebilirsiniz. Karşı taraftan gelen hazır bir taahhütnameyi "Belge İnceleme" TBK m.352/1 şartlarına göre inceler ve her bulguyu metne çapalar. Çıktı DOCX, PDF veya UDF olarak alınır; son hukuki denetim Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.