İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi: TBK m.350-351, Süre ve Üç Yıl Yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası dilekçesi, kiraya verenin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimine dayanır ve TBK m.350-351'in dar kalıbı içinde kalmak zorundadır: ihtiyaç sahibi kanunda sayılan kişilerden olmalı, dava süresi içinde açılmalı, ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve tahliyeden sonra üç yıllık yeniden kiralama yasağına uyulmalıdır. Aşağıda bu şartları, süre hesabını, arabuluculuk dava şartını, ispat yükünü ve dilekçenin kurgusunu ele alıyoruz.

Hukuki Çerçeve: TBK m.350 ve m.351

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle ve dava yoluyla sona erdirebilir; m.354 bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söyler. Gereksinim sebebi iki maddede düzenlenir:

• Kiraya verenin gereksinimi (m.350/1): kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu.
• Yeni malikin gereksinimi (m.351): kiralananı sonradan edinen kişi, aynı kişiler için gereksinim varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla da kullanabilir.

Sayım sınırlıdır. Kardeşin, gelinin, damadın ya da torunun eşinin ihtiyacı bu kalıba girmez; "kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi" ifadesi ise TMK'daki nafaka yükümlülüğü ile okunur ve dilekçede bu bağın belgelenmesi gerekir. Diğer tahliye sebepleriyle karşılaştırma için tahliye davası dilekçesi örneği yazımıza bakabilirsiniz.

Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç

Kanun "kullanma zorunluluğu" der; Yargıtay uygulaması bunu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şeklinde somutlaştırır. Dava tarihinde var olan ve yargılama boyunca devam eden bir ihtiyaç aranır; ileride doğacak ya da geçici bir ihtiyaç yeterli sayılmaz. Uygulamada sık karşılaşılan ölçütler şunlardır:

• Konut ihtiyacı: ihtiyaçlının kirada oturması, Yargıtay uygulamasında ihtiyacın varlığı için yeterli kabul edilir; bu durumda ihtiyaçlının kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları temel delildir. İhtiyaçlının aynı yerde boş ve oturmaya elverişli başka konutu varsa samimiyet tartışılır.
• İşyeri ihtiyacı: ihtiyaçlının yürüttüğü veya yürüteceği faaliyetin somut olması, kiralananın bu faaliyete elverişliliği, mevcut işyerinin yetersizliği ya da kira olması.
• Evlenme, boşanma, tayin, sağlık: bu olgular ihtiyacı doğuran sebep olarak dilekçede belgeyle gösterilir; yalnız beyanla yetinilmez.

İhtiyacın ispatı davacıya aittir. Tanık, ihtiyaçlının kira sözleşmesi, nüfus kayıt örneği (yakınlık için), tapu kaydı, sağlık raporu ve gerekirse keşif delil listesinde yer alır. Kiralananın boş bir başka dairesi bulunan kiraya veren, dilekçede neden o dairenin değil dava konusu taşınmazın gerektiğini açıklamalıdır; bu açıklama olmayan dosyalar samimiyet denetiminde düşer.

Süre Hesabı: Bir Ay, Fesih Dönemi ve m.353 Uzaması

Süre bu davanın en teknik noktasıdır ve hak düşürücüdür:

1. Belirli süreli sözleşme: dava, sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılır (m.350). Sözleşme m.347 uyarınca yıl yıl uzamışsa her uzama dönemi sonu yeni bir süre başlangıcıdır.
2. Belirsiz süreli sözleşme: kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Taşınmaz kiralarında m.329, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresi öngörür; süreye uyulmamışsa bildirim bir sonraki dönem için geçerli olur (m.328/2).
3. Uzama (m.353): kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim genellikle noter ihtarnamesiyle yapılır; biçimi için kiracıya ihtarname örneği yazımıza bakınız.
4. Yeni malik (m.351): edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim + altı ay bekleme; ya da sözleşme sonu + bir ay. Bildirim süresi kaçırılırsa yalnız ikinci yol kalır.

Arabuluculuk başvurusu süreyi durdurur: 6325 sayılı Kanun m.18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Yine de başvuruyu bir aylık sürenin son gününe bırakmayın; son tutanak tarihini ve süreyi dilekçede açıkça yazın.

Arabuluculuk Dava Şartı, Görev ve Yetki

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (yürürlük 1/9/2023). Son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dilekçeye eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, sunulmazsa dava usulden reddedilir (m.18/A-2). Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa tahliye tarihini içeren anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B-3).

Görev: HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki: genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (m.10). Uygulamada dava kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Harç: Harçlar Kanunu m.17 uyarınca taşınmazın tahliyesi davalarında, yazılı sözleşme olsun veya olmasın, bir yıllık kira bedeli üzerinden karar ve ilam harcı alınır; bu tutarı dilekçede dava değeri olarak yazın. Kira bedelinin tespiti ayrı bir davadır ve tahliye ile birleştirilmez; bkz. kira tespit davası dilekçesi.

Üç Yıl Yasağı ve Tazminat: TBK m.355

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yasağa aykırılıkta eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir. Yasak yalnız mahkeme kararıyla değil, dava tehdidi altında yapılan anlaşmalı tahliyelerde de gündeme gelir; Yargıtay uygulamasında dava sırasında yapılan sulh ve tahliye taahhüdü ile boşaltmalarda da m.355'in uygulanıp uygulanmayacağı olayın koşullarına göre değerlendirilir. Müvekkile davadan önce bu üç yıllık bağı açıklayın: ihtiyaç ortadan kalkarsa taşınmazı üç yıl boyunca kiraya vermek yerine kendisi kullanmak ya da boş tutmak zorunda kalabilir.

Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeliyle öncelik hakkı vardır (m.355/2); bu hak gereksinim sebebinde yoktur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi Örneği

Dilekçe HMK m.119'un genel unsurlarını taşır; aşağıdaki örnek kiraya verenin kendi altsoyunun konut ihtiyacına dayanır. Yeni malik davasında 2. madde, edinme tarihi ve bir aylık yazılı bildirimle değiştirilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Kanunda sayılmayan bir yakın (kardeş, gelin, damat) için dava açmak.
• Belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemini hesaplamadan doğrudan bir aylık süreyi işletmek.
• m.353 bildirimini sözlü yapmak ya da bir aylık süre geçtikten sonra göndermek.
• Yeni malik davasında edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmamak.
• Arabuluculuk son tutanağını dilekçeye eklememek; kesin süre kaçırılırsa dava usulden reddedilir.
• İhtiyaçlının boş başka konutu olduğunu davalı ileri sürünce açıklama yapamamak; samimiyet denetimi burada düşer.
• Tahliye ile kira tespitini aynı dilekçede istemek.
• Tahliyeden sonra üç yıl dolmadan taşınmazı başkasına kiraya vermek; bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat doğar.
• Tahliye taahhüdü varken ihtiyaç davası açmak: taahhüt daha hızlı ve daha az tartışmalıdır; bkz. tahliye taahhütnamesi örneği.

Beyan ile İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dilekçesi Hazırlamak

Beyan'ın editörüne tapu kaydını, kira sözleşmesini, ihtarnameyi, arabuluculuk son tutanağını ve ihtiyaçlıya ait belgeleri PDF, UDF, DOCX veya görsel olarak yükleyip ihtiyacın sebebini talimat olarak yazmanız yeterlidir; taranmış belgeler OCR ile okunur. Taslak, m.350-351 şartlarını ve süre hesabını belgelere göre kurar, emsal aramasından gelen dayanaklarla hazırlanır ve DOCX, PDF veya UDF olarak dışa aktarılır. Son hukuki denetim Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.