Kiracıya İhtarname Örneği: TBK m.315 Otuz Günlük Süre ve İki Haklı İhtar

Kiracıya ihtarname örneği arayan kiraya veren, aynı ödenmeyen kira için birbirinden farklı sonuç doğuran üç yol arasında seçim yapmaktadır: TBK m.315'e dayanan temerrüt ihtarı ve fesih, m.352/2'deki iki haklı ihtar yolu ve İİK m.269'daki tahliye talepli icra takibi. Üçünün de başlangıç noktası yazılı bir bildirimdir; ama sürelerin nasıl işleyeceği, hangi mahkemenin görevli olacağı ve arabuluculuğun şart olup olmadığı yola göre değişir. Aşağıda önce kanuni çerçeveyi, sonra her yolun şartlarını, ardından noter ihtarnamesi iskeletini veriyoruz.

Hukuki Çerçeve: TBK m.313-315

TBK m.313 kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü olduğunu söyler; m.314'e göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde öder. Uygulamada sözleşmeler ödeme gününü ayın başına çeker; ihtarnamede muacceliyet tarihi bu yüzden sözleşme maddesine göre yazılmalıdır. Ödeme gününü düzenleyen madde için kira sözleşmesi örneğimize bakabilirsiniz.

Kiracının temerrüdünü düzenleyen m.315 iki fıkradır:

1. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
2. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Madde yalnız kira bedelini değil yan giderleri de kapsar; aidat ve sözleşmeyle kiracıya yüklenen giderler için de aynı ihtar yolu kullanılır. Buna karşılık kiralananın tesliminden önce muaccel olan bir borç (örneğin sözleşmeyle kararlaştırılan ilk ay peşinatı teslimden önce ödenmemişse) m.315'in dışında kalır.

m.315 İhtarnamesinin Zorunlu Unsurları

Temerrüt ihtarının fesih sonucu doğurabilmesi için ihtarnamede dört unsur birlikte bulunmalıdır:

• Muaccel borcun belirtilmesi: hangi aylara ait, ne tutarda kira ve yan gider ödenmedi. Tutarı belirsiz veya henüz muaccel olmamış bir borç için verilen süre işlemez.
• Yazılı şekil: madde açıkça "yazılı" der. Noter ihtarnamesi tebliğ tarihini ve içeriği tartışmasız kılar; taahhütlü mektup veya imza karşılığı elden teslim de yazılıdır, ancak tebliğ ispatı zorlaşır.
• Süre: konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün. Süre tebliği izleyen günden işlediği için ihtarnamede "tebliğden itibaren otuz gün" yazılır; takvim günü yazılıp tebliğ gecikirse süre eksik kalabilir.
• Fesih beyanı: sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin açıkça bildirilmesi. Kanun bunu ayrı bir unsur olarak arar; yalnız ödeme talebi içeren ihtarname tahliyeye dayanak olmaz.

Süre içinde borcun tamamı ödenirse fesih hakkı o dönem için düşer. Kısmi ödeme, kalan borç için fesih hakkını ortadan kaldırmaz. Sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermez; ihtarnamedeki şarta bağlı fesih beyanı hüküm doğurur ve kiracı taşınmazı boşaltmazsa tahliye davası açılır. Davanın kurgusu için tahliye davası dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca arabuluculuk dava şartıdır; arabulucu başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır ve süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Son tutanak dava dilekçesine eklenir.

İki Haklı İhtar: TBK m.352/2

Bu yol, kirayı sürekli geciktiren ama ihtar gelince ödeyen kiracı için öngörülmüştür. Kanun metni: kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yargıtay uygulamasında aranan şartlar:

1. İhtarlar aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ait borçlar için gönderilmiş olmalıdır; iki ayın borcu tek ihtarla istenirse tek ihtar sayılır.
2. İhtar haklı olmalıdır: ihtar tarihinde kira muaccel ve ödenmemiş olmalı. İhtardan sonra ödeme yapılması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz; bu yolun özü budur.
3. İhtar yazılı olmalı ve kiracıya tebliğ edilmelidir. Tahliye talepli icra takibinde gönderilen ödeme emri de haklı ihtar olarak kabul edilir.
4. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (m.353).

Bu yolda fesih beyanı ve otuz günlük süre aranmaz; sonuç mahkeme kararıyla doğar. Görev yine sulh hukuk mahkemesindedir ve arabuluculuk dava şartıdır.

Üçüncü Yol: İİK m.269 Tahliye Talepli Takip

Kiraya veren ihtarname çekmeden doğrudan icra dairesine de gidebilir. İİK m.269 uyarınca kira alacağı için başlatılan ilamsız takipte alacaklı talep ederse ödeme emri, TBK m.315'teki ihtarı ve süre sonunda tahliye isteneceği uyarısını içerir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı ister. Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzasını açıkça ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.

Bu yolun iki avantajı vardır: 6325 sayılı Kanun m.18/B, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini arabuluculuk şartının dışında tutar ve ödeme emri aynı zamanda m.352/2 için haklı ihtar sayılır. Kiracının itiraz seçenekleri ve süreleri için ödeme emrine itiraz rehberimize bakabilirsiniz.

Hangi Yol Ne Zaman?

• Kiracı ödemeyi tamamen bırakmışsa ve taşınmazın boşaltılması öncelikliyse: İİK m.269 takibi en hızlı yoldur; itiraz gelirse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenir.
• Kiracı sürekli geciktiriyor ama ihtar gelince ödüyorsa: m.352/2 için her gecikmede ayrı yazılı ihtar gönderilir; kira yılı sonunda bir ay içinde dava açılır.
• Kiraya veren önce uyarmak, sonra fesih ve tahliyeye gitmek istiyorsa: m.315 ihtarnamesi; otuz gün sonunda arabuluculuk ve sulh hukukta tahliye davası.
• Kira sözleşmesinde yazılı tahliye taahhüdü varsa taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak ayrı bir yoldur (m.352/1).

Aynı olay için birden fazla yol paralel yürütülebilir; ancak m.315 ihtarnamesindeki fesih beyanı, ihtar süresi dolmadan başlatılan bir takiple çelişmemelidir.

Kiracıya İhtarname Örneği

İhtarnamenin genel yapısı ve tebliğ seçenekleri için ihtarname rehberimize bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Konut kirasında on veya on beş günlük süre vermek; m.315 otuz günü asgari olarak arar.
• Fesih beyanını yazmamak; yalnız "ödeyiniz" diyen ihtarname temerrüt yoluyla tahliyeye dayanak olmaz.
• Süreyi tebliğ tarihinden değil ihtarnamenin düzenlendiği tarihten başlatmak.
• Henüz muaccel olmamış ayları borca dahil etmek; ihtarın haklılığı tartışmaya açılır.
• İki ayın borcunu tek ihtarnamede isteyip bunu iki haklı ihtar saymak.
• Kira yılı bittikten sonra bir aylık dava süresini kaçırmak ve m.353 bildirimini yapmamak.
• Yan gider borcunu (aidat) sözleşmede kiracıya yüklenmiş olmadan istemek.
• Tahliye davasını arabuluculuk son tutanağı olmadan açmak; dava usulden reddedilir.
• Kısmi ödemeyi çekincesiz kabul edip ihtarı yenilememek.

Beyan ile Kiracıya İhtarname Hazırlamak

Beyan'a kira sözleşmesini ve banka dökümünü PDF, DOCX ya da görsel olarak yükleyip hangi ayların ödenmediğini talimat olarak yazmanız yeterlidir; sistem ihtarnameyi m.315'in dört unsuruyla kurar ve m.352/2 saklı tutma kaydını ekler. Çıktı DOCX, PDF veya UDF olarak alınır; son hukuki denetim Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.