Tahliye Davası Dilekçesi Örneği: Sebepler, Süreler ve Arabuluculuk

Tahliye davası dilekçesi örneği ararken asıl kaçırılmaması gereken şey metnin kendisi değil, dayanılan sebebin süresidir: TBK'daki tahliye sebeplerinin çoğu bir aylık hak düşürücü süreye bağlıdır ve 2023'ten beri dava şartı arabuluculuk bu sürenin önüne geçmiştir. Bu yazıda sebepleri madde madde, dava açma sürelerini, arabuluculuk aşamasını, görevli mahkemeyi, icra yoluyla tahliyenin farkını ve özgün bir dilekçe iskeletini bulacaksınız.

Tahliye sebepleri: TBK m.347-352

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir ve dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Sözleşmeye konan farklı bir tahliye sebebi bu nedenle işe yaramaz. Dilekçede tek bir sebebe ve onun koşullarına odaklanın; birden fazla sebep varsa her birini ayrı başlıkta kurun.

Sürenin bitimi ve on yıllık uzama (TBK m.347)

Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme bir yıl uzar ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli sözleşmede bu hak kiranın başlangıcından on yıl sonra doğar. Fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır (TBK m.348).

Gereksinim ve yeniden inşa (TBK m.350)

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa; ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa, sözleşmeyi dava ile sona erdirebilir. Dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır.

Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır; dilekçede kimin, neden ve ne zamandan beri bu taşınmaza ihtiyaç duyduğunu belgeleriyle anlatın. Gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aykırılıkta kiraya veren eski kiracıya son kira yılındaki bir yıllık kiradan az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351)

Kiralananı sonradan edinen kişi, gereksinim varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir. Bildirimin süresi ve içeriği dilekçenin temelidir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m.352)

1. Tahliye taahhüdü (m.352/1): Taahhüdün sözleşme düzeninde nereye oturduğu için bkz. kira sözleşmesi örneği. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Teslimden önce, sözleşmeyle birlikte alınan taahhüt bu şartı karşılamaz; taahhüdün tarihi ve kiracının iradesi dilekçede açıkça gösterilmelidir.
2. İki haklı ihtar (m.352/2): Kiracı, bir yıldan kısa sürelilerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sürelilerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. İhtarların haklı olması, yani her birinin muaccel ve ödenmemiş bir kira için çekilmiş olması gerekir.
3. Kiracının veya eşinin konutu (m.352/3): Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m.315)

Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Bu yol genellikle icra takibiyle yürütülür; ayrıntı için kira alacağı icra takibi rehberine bakın.

Dava açma süreleri ve sürenin uzaması

TBK m.350, 351 ve 352'deki bir aylık süreler hak düşürücüdür; kaçırıldığında o dönem için dava hakkı düşer ve sözleşme bir yıl daha uzar. İki güvence vardır:

• Yazılı bildirim (TBK m.353): Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı uzar. Bildirim, arabuluculuk sürecinin uzayabileceği dosyalarda da ihtiyatlı bir adımdır.
• Arabuluculukta sürenin işlememesi: Aşağıda anlatılan arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre işlemez.

Süre hesabını dilekçenin ilk maddelerinde yapın: sözleşmenin başlangıç tarihi, dönem sonu, arabuluculuk başvuru tarihi ve son tutanak tarihi. Hâkimin süreyi bu tarihlerden kendisinin çıkarması gerekmemelidir.

Dava şartı arabuluculuk (6325 sayılı Kanun m.18/B)

7445 sayılı Kanunla eklenen 6325 sayılı Kanun m.18/B, 1 Eylül 2023'ten beri yürürlüktedir: kiralanan taşınmazların İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Gereksinim, yeniden inşa, yeni malik, iki haklı ihtar ve tahliye taahhüdüne dayanan davalar bu kapsamdadır. Uygulama şu kurallara bağlıdır (m.18/A):

• Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır (m.18/A-4).
• Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde süre en fazla bir hafta uzatılabilir (m.18/A-9).
• Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Bu kural süreyi canlandırmaz, yalnız durdurur: başvurunun bir aylık süre içinde yapılması gerekir.
• Anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenir. Eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılmışsa dava usulden reddedilir (m.18/A-2).
• Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur (m.18/A-11).

Görevli ve yetkili mahkeme

Sulh hukuk mahkemeleri, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil tüm uyuşmazlıkları, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın görür (HMK m.4/1-a). Tahliye davasında "değere göre Sulh veya Asliye" ayrımı yoktur. Sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalar basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316/1-a); deliller dilekçeyle bildirilir ve cevaba cevap verilmez.

Yetkide genel kural davalının yerleşim yeridir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10). Arabuluculuk başvurusunu da dava açacağınız yetkili yere göre yapın.

Dava yerine icra yolu: ne zaman arabuluculuk gerekmez?

İlamsız icra yoluyla tahliye arabuluculuk dışındadır ve bazı sebeplerde daha hızlıdır:

• Kira bedelinin ödenmemesi (İİK m.269): Ödeme emrinde kanuni süre içinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye istenebileceği ihtar edilir; borçlu itirazını yedi gün içinde bildirir.
• Süre bitimi veya tahliye taahhüdü (İİK m.272): Sürenin bitiminden veya taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde başvurulur; icra dairesi taşınmazın on beş gün içinde tahliyesini emreder ve kiracı itirazını yedi gün içinde bildirir. İtiraz hâlinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir (İİK m.275).

İlama dayanan tahliyede ise icra müdürü, icra emriyle borçluya taşınmazı yedi gün içinde teslim etmesini emreder (İİK m.26). "Tahliye kararından sonra kiracıya on beş gün verilir" genellemesi bu nedenle yanlıştır; on beş gün, İİK m.272 tahliye emrine özgüdür. İlk derece kararına karşı istinaf süresi, ilamın tebliğinden itibaren iki haftadır (HMK m.345); bkz. istinaf başvurusu rehberi.

Tahliye davası dilekçesi örneği

Aşağıdaki iskelet konut gereksinimine dayanan (TBK m.350/1) bir dava içindir. Başka bir sebebe dayanıyorsanız açıklamaların 2. ve 3. maddelerini o sebebin koşullarına göre yeniden kurun.

Sık yapılan hatalar ve kontrol listesi

• Arabuluculuğu atlamak: Başvurusuz açılan tahliye davası usulden reddedilir; son tutanağı dilekçeye ekleyin.
• Bir aylık süreyi arabuluculuktan sonra hesaplamak: Başvurunun kendisi süre içinde yapılmalıdır.
• Görevi değere göre belirlemek: Kira ilişkisinden doğan her dava Sulh Hukuk Mahkemesindedir.
• Teslimden önce alınmış tahliye taahhüdüne dayanmak: TBK m.352/1 taahhüdün teslimden sonra verilmesini arar.
• İhtarların haklılığını göstermemek: İki haklı ihtarda her ihtarın tarihini ve dayandığı muaccel kirayı yazın.
• Sözleşmeye yazılmış tahliye sebebine güvenmek: TBK m.354 uyarınca kiracı aleyhine sebep eklenemez.
• Kira bedelini artırmak için tahliye davası açmak: Bedel uyuşmazlığının yolu kira tespit davasıdır.

Beyan ile tahliye davası dilekçesi hazırlamak

Beyan'ın web editörüne kira sözleşmesini, ihtarnameleri, tapu kaydını ve arabuluculuk son tutanağını yükleyip talimatınızı yazmanız yeterlidir; PDF, UDF, DOCX ve görseller kabul edilir, taranmış belgeler OCR ile okunur. Dilekçe türünü seçmek zorunlu değildir, sistem belgelerden tespit eder. Taslak, 10,8 milyon karar üzerinde yapılan emsal aramasıyla künyeli dayanaklarla hazırlanır ve DOCX, PDF ya da UDF olarak dışa aktarılır. Hazır bir metni Belge İnceleme ile denetletebilirsiniz. Son hukuki denetim avukata aittir (Av.K. m.34).