Kira Alacağında Ödeme Emrine İtiraz Dilekçesi: Süre, Sebep ve Sonuç

Kira alacağı için başlatılan takipte ödeme emrine itiraz dilekçesi yalnız bir borç itirazı değildir: kiracının sözleşmeyi ve imzasını açıkça inkâr edip etmemesi, alacaklının hangi mahkemeye ve hangi belgeyle gideceğini belirler. Bu yazıda İİK m.269-269/d, m.62, m.67 ve m.68 çerçevesinde ödeme emrine itiraz dilekçesinin sebeplerini, sürelerini ve itirazdan sonra alacaklıyı bekleyen yolları, 2023'te getirilen arabuluculuk dava şartıyla birlikte ele alıyoruz.

Kira alacağında iki takip yolu ve ödeme emrinin içeriği

Kiraya veren, ödenmeyen kira için iki yoldan birini seçer:

• Genel haciz yoluyla takip: Yalnız alacağın tahsili istenir; uygulamada "Örnek 7" olarak bilinen ödeme emri gönderilir. Bu takipte tahliye istenemez.
• Kiralanan taşınmazların tahliyesi talepli takip (İİK m.269): Takip adi kiraya veya hasılat kirasına ilişkinse ve alacaklı talep ederse ödeme emri, kira bedelinin ödenmesi için ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden tahliye istenebileceği bildirimini içerir. Uygulamada bu ödeme emri "Örnek 13" olarak anılır.

İİK m.269/1'in metni hâlâ mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 260 ve 288. maddelerine atıf yapar; 6101 sayılı Kanun m.8 uyarınca bu yollamalar, o maddeleri karşılayan yeni hükümlere yapılmış sayılır. Bugün kiracıya verilecek süre Türk Borçlar Kanunu'ndadır: TBK m.315 uyarınca süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Hasılat kirasında TBK m.362 en az altmış günlük önel öngörür.

Yetki bakımından İİK m.50, para borcu takiplerinde HMK'nın yetki kurallarının kıyasen uygulanacağını ve takibe esas sözleşmenin yapıldığı yer icra dairesinin de yetkili olduğunu söyler.

Ödeme emrine itiraz süresi ve şekli

İtiraz süresi yedi gündür ve ödeme emrinin tebliğinden başlar (İİK m.269/2, m.62/1). Kanunun kira takibi için kullandığı ifade dikkat çekicidir: borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmeye mecburdur. Sebep göstermeden verilen genel bir itiraz, aşağıda anlatılan sonuçlar bakımından kiracıyı korumaz.

Şekil kuralları İİK m.62'dedir ve m.269/d ile kira takibine de uygulanır:

• İtiraz dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine yapılır. Takibi yapan daire dışındaki bir icra dairesine yapılırsa o daire itirazı masrafı alarak yetkili daireye gönderir.
• Borçlu, yurt içinde bir tebligat adresini itirazla birlikte bildirmek zorundadır.
• Borcun bir kısmına itiraz ediliyorsa itiraz edilen kısmın cihet ve miktarı açıkça gösterilmelidir; aksi hâlde itiraz edilmemiş sayılır.
• Borçluya, itiraz ettiğine dair harçsız bir belge verilir; bu belge dosyada saklanmalıdır.

İtiraz takibi durdurur (m.269/3). Takip bundan sonra ancak alacaklının icra mahkemesine veya genel mahkemeye başvurusuyla ilerleyebilir.

Ödeme emrine itiraz dilekçesi hangi sebeplere dayanır

İİK m.269/b ve m.269/c, kira takibinde itirazları iki gruba ayırır ve her grubun ispat yükü farklıdır.

Kira sözleşmesinin ve imzanın inkârı

İİK m.269/2'nin son cümlesi uygulamadaki en ağır sonucu doğurur: borçlu itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, sözleşmeyi kabul etmiş sayılır. Kiracı gerçekten kiracı değilse veya sözleşmedeki imza kendisine ait değilse, bunun dilekçede ayrı bir başlıkla ve tereddüde yer bırakmadan yazılması gerekir.

İnkârın da bir bedeli vardır. Borçlu sözleşmeyi reddederse alacaklı, noterlikçe düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir; borçlu karşı iddialarını aynı kuvvette belgelerle kanıtlamak zorundadır (m.269/b). Sözleşmeyi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır: itiraz yerinde görülmezse artık ödeme, takas veya başka bir savunma ileri süremez. Sözleşmedeki imzanın inkârı yüzünden alacaklı genel mahkemede dava açmak zorunda kalır ve lehine karar alırsa borçlu ayrıca para cezasına mahkûm edilir.

Sözleşme dışındaki itirazlar

Borçlu sözleşmeyi kabul edip kiranın ödendiğini, başka bir sebeple istenemeyeceğini veya takas edildiğini ileri sürüyorsa İİK m.269/c ispat yolunu sınırlar. Bu itirazlar;

• noterlikçe düzenlenmiş veya imzası noterlikçe onaylanmış,
• alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belgeyle ya da
• resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesikayla

ispat edilmek zorundadır. Belgenin alacaklı tarafından inkârı hâlinde İİK m.68 kıyasen uygulanır. Dilekçeye bu nitelikteki belgelerin eklenmesi, icra mahkemesi aşamasında itirazın ayakta kalıp kalmayacağını belirler.

Yetki ve zamanaşımı

Yetki itirazı, esas hakkındaki itirazla birlikte yapılır ve icra mahkemesi önce yetki meselesini karara bağlar (İİK m.50/2). Kira bedelleri TBK m.147/1 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir; talep edilen dönemler arasında bu süreyi aşanlar varsa zamanaşımı itirazı ayrıca yazılmalıdır.

İtiraz edilmezse: ihtar süresi ve tahliye (İİK m.269/a)

Borçlu itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu, TBK m.315'teki otuz günlük sürenin geçmesi demektir.

Kiracı itiraz etmeyecekse ödemenin ihtar süresi içinde ve ispatı kolay bir yolla yapılması, tahliye riskini ortadan kaldırmanın tek yoludur. Tahliye davalarının icra dışı yolları için tahliye dilekçesi örneği ve haklar yazımıza bakabilirsiniz; TBK m.352/2'deki "iki haklı ihtar" sebebi, icra takibinden bağımsız olarak dava yoluyla işletilir.

Alacaklının yolu: itirazın kaldırılması

İtiraz edilen alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istemezse, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (m.269/3). Aynı süre İİK m.68/1'de de yer alır ve m.269/d ile m.68 kira takibine kıyasen uygulanır.

Kira takibinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması, sözleşme inkâr edildiyse m.269/b'deki noter belgesine, sözleşme dışı itirazlarda ise m.269/c'deki belge sistemine göre incelenir. İtirazın kaldırılması talebi esasa ilişkin nedenlerle kabul edilirse borçlu, aynı nedenlerle reddedilirse alacaklı, karşı tarafın talebiyle yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (m.68, m.269/d).

İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (m.269/c).

İtirazın iptali davası ve arabuluculuk dava şartı

Alacaklının elindeki belge m.269/b ve m.269/c'deki nitelikte değilse icra mahkemesi yolu kapanır ve alacaklı genel hükümlere göre dava açmak zorunda kalır; bu durumda ihtarlı ödeme emri, Borçlar Kanunu'ndaki ihtarın yerine geçer (m.269/b). Alacak yönünden başvurulan yol İİK m.67'deki itirazın iptali davasıdır: itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde, alacağın varlığı genel hükümlere göre ispat edilerek açılır. Süreyi geçiren alacaklının genel hükümlere göre alacak davası hakkı saklıdır.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir: HMK m.4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil tüm kira uyuşmazlıklarını sulh hukuka verir. Davada itirazın haksızlığına karar verilirse borçlu, takibinde haksız ve kötü niyetli görülürse alacaklı, yüzde yirmiden aşağı olmamak üzere tazminata mahkûm edilir (m.67/2).

Arabuluculuk dava şartı: 7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanun'a eklenen ve 7445 m.43 uyarınca 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren m.18/B-1-a, "kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar" için dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Kapsam dışı tutulan, İİK m.269 vd.'deki icra mahkemesi tahliye yoludur; genel mahkemede açılacak kira alacağına ilişkin itirazın iptali davası ise metne göre kapsam içindedir.

Usul sonuçları 6325 m.18/A'dadır:

• Anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılmışsa dava usulden reddedilir (m.18/A-2).
• Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Bir yıllık itirazın iptali süresi hesaplanırken bu dönem dikkate alınmalıdır.

Borçlu tarafın alternatifi olan borçtan kurtulma davası için menfi tespit davası dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz.

Ödeme emrine itiraz dilekçesi örneği

Aşağıdaki iskelet, İİK m.269 uyarınca gönderilen ödeme emrine kiracı vekilinin itirazı içindir. Köşeli parantezli alanlar dosyaya göre doldurulmalıdır.

Sık yapılan hatalar

• Yedi günlük süreyi otuz günlük ödeme süresiyle karıştırmak; itiraz süresi tebliğden itibaren yedi gündür.
• Sözleşmeyi ve imzayı gerçekten inkâr edecekken bunu açık ve kesin yazmamak; m.269/2 uyarınca sözleşme kabul edilmiş sayılır.
• Sözleşmeyi inkâr edip sonra ödeme veya takas savunmasına geçmeye çalışmak (m.269/b).
• Ödeme itirazını m.269/c'de sayılan nitelikte belgeyle desteklememek.
• Kısmi itirazda itiraz edilen tutarı ve sebebini açıkça göstermemek.
• Yetki itirazını esasa ilişkin itirazdan ayrı ve sonra yapmak.
• Alacaklı tarafta, altı aylık kaldırma süresini kaçırıp aynı alacak için ilamsız takip yolunu kapatmak.
• Kira alacağına ilişkin itirazın iptali davasını arabulucuya başvurmadan açmak.

Beyan ile ödeme emrine itiraz hazırlamak

Beyan'da ödeme emrini, kira sözleşmesini ve ödeme belgelerini web editörüne yükleyip (PDF, UDF, DOCX veya görsel; taranmış belgeler OCR'lanır) talimatınızı yazarsınız. Dilekçe türünü seçmeniz gerekmez; sistem belgelerden tespit eder. Taslak, 10,8 milyon karar üzerinde emsal aramasıyla künyeli dayanaklarla hazırlanır ve DOCX, PDF veya UDF olarak dışa aktarılır. Karşı tarafın metnini "Belge İnceleme" ile inceletebilirsiniz. Son hukuki denetim, Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.