Kira Sözleşmesi Örneği: Konut ve Çatılı İşyeri İçin TBK Uyumlu İskelet

İyi bir kira sözleşmesi örneği, boşlukları doldurulacak bir matbu formdan fazlasıdır: konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan hükümleri sözleşmeden önce gelir ve bu hükümlere aykırı yazılan her madde, imzalandığı anda değil uyuşmazlık çıktığında geçersiz olduğunu gösterir. İnternette dolaşan örneklerin önemli bir kısmı hâlâ muacceliyet kaydı, iki aylık kiraya bağlı cezai şart ya da sözleşmeyle birlikte imzalatılan tahliye taahhüdü taşır. Aşağıda önce sınırları, sonra bu sınırlara uygun bir iskeleti veriyoruz.

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası: Hangi Hükümler Uygulanır?

TBK m.299 kira sözleşmesini, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler (m.339 vd.) iki noktada kapsamı belirler:

• Bu hükümler, kiralananla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.
• Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz.
• Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı bütün kira sözleşmelerine de uygulanır.

Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında m.323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354'ün 1/7/2012'den itibaren sekiz yıl uygulanmayacağını öngören geçici düzenlemenin süresi 1/7/2020'de doldu. Bugün bu hükümler tacir kiracılar bakımından da uygulanır; eski işyeri şablonlarındaki serbest cezai şart ve artış maddeleri bu yüzden yeniden denetlenmelidir.

Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Yetki sözleşmesi ise ancak tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir (HMK m.17); iki gerçek kişi arasındaki konut kirasına yazılan "İstanbul mahkemeleri yetkilidir" kaydı bu yüzden bağlayıcı değildir.

Güvence Bedeli: En Çok Üç Aylık Kira ve Vadeli Hesap

TBK m.342'ye göre sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa:

1. Kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı bir bankaya depo eder.
2. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.
3. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.

Uygulamada güvencenin elden kiraya verene ödenmesi yaygındır; sözleşmede hesap türü, banka ve iade koşulu yazılmazsa kiracı m.342'deki korumayı fiilen kaybeder.

Kira Artışı: TÜFE On İki Aylık Ortalaması

TBK m.343, kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını söyler. Bedelin belirlenmesi ise m.344'e bağlıdır:

• Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
• Anlaşma yoksa bedel, aynı sınır içinde kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda bedel, TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkimce belirlenir.
• Yabancı para cinsinden kirada, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; aşırı ifa güçlüğü (m.138) saklıdır.

Konut kiraları için 2022-2024 arasında uygulanan yüzde yirmi beş sınırı geçici maddelere dayanıyordu ve 1/7/2024'e kadar yenilenen dönemleri kapsıyordu. Bugün geçerli tavan m.344'teki TÜFE ortalamasıdır. Emsal bedel tartışması için kira tespit davası dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz.

Kiracıya Yüklenemeyen Ödemeler: Cezai Şart ve Muacceliyet

TBK m.346 açıktır: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Aynı sınıfta üç hüküm daha vardır:

• Sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kullanımla doğrudan ilişkisi olmayan bir borca bağlanmışsa bu bağlantılı sözleşme geçersizdir (m.340).
• Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, aksi öngörülmemişse kiracıya aittir (m.341).
• Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanır (m.302).

Ödemede gecikmenin meşru yaptırımı cezai şart değil, m.315'teki yazılı süre ve fesih ihtarıdır: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gündür. Temerrüt sonrası takip için kira alacağı icra takibi yazımız yol haritasını verir.

Alt Kira, Devir ve Tahliye Taahhüdü

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (m.322/2). Kira ilişkisinin devri de yazılı rızaya bağlıdır; ancak işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (m.323). Kiralananda yenilik ve değişiklik de kiraya verenin yazılı rızasıyla yapılır (m.321).

Belirli süreli sözleşmede kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez, bu hakkı ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kazanır (m.347).

Tahliye taahhüdü bu yüzden kiraya verenin en güçlü aracıdır (dava yolu için bkz. tahliye davası dilekçesi örneği) ve şekli kanunda sayılıdır (m.352/1): kiracı, kiralananın tesliminden sonra, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Yargıtay uygulamasında taahhüdün teslimden önce, sözleşmeyle birlikte imzalatıldığını ileri süren kiracı bunu ispatla yükümlü tutulur; yine de aynı gün imzalatılan bir taahhüt, doğrudan tartışmaya açık kalır. Güvenli yol, taahhüdü sözleşmenin maddesi yapmamak ve teslim tutanağından sonra ayrı bir belgeyle almaktır.

Kira Sözleşmesi Örneği: Madde Madde İskelet

Aşağıdaki iskelet konut ve çatılı işyeri kirası için ortaktır; işyerinde kullanım amacı ve faaliyet ruhsatı maddeleri genişletilir.

Tahliye taahhüdünün bu sözleşmenin eki yapılmadığına dikkat edin; teslimden sonra ayrı belgeyle alınır.

Sık Yapılan Hatalar

İmzadan önce şu kontrol listesinden geçirin:

• Güvence üç aylık kirayı aşıyor veya elden alınıyor; hesap ve iade koşulu yazılmamış.
• Artış maddesi sabit bir yüzde yazıyor ama TÜFE sınırını saklı tutmuyor.
• Geç ödemeye bağlı cezai şart ya da "bir ay ödenmezse tüm yıl muaccel olur" kaydı var.
• Aidat dışında, kullanımla ilgisi olmayan bir hizmet veya satın alma kiraya bağlanmış (m.340).
• Tahliye taahhüdü sözleşmenin içine ya da aynı gün boş tarihli olarak imzalatılmış.
• İki gerçek kişi arasındaki sözleşmeye yetki sözleşmesi yazılmış.
• Teslim tutanağı, sayaç endeksleri ve demirbaş listesi yok; iade uyuşmazlığında ispat zorlaşır.
• Kiracı tacir diye m.342-346'nın uygulanmadığı varsayılmış; erteleme 1/7/2020'de sona erdi.

Beyan ile Kira Sözleşmesi Hazırlamak

Beyan'da sözleşme üretmek için belge yüklemek zorunlu değildir: tarafları, kiralananı ve istediğiniz koşulları talimat olarak yazmanız taslak için yeterlidir; tapu veya eski sözleşme varsa PDF, UDF, DOCX ya da görsel olarak yükleyebilirsiniz. Karşı taraftan gelen hazır bir kira sözleşmesini "Belge İnceleme" inceler ve her bulguyu sözleşmedeki metne çapalar. Çıktı DOCX, PDF veya UDF olarak alınır; son hukuki denetim Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.