Kira tespit davası dilekçesi, kira ilişkisinin ekonomik dengesini mahkemeye kurdurmanın aracıdır ve sonucu çoğu zaman dava açılan tarihe bağlıdır. TBK m.344 bedelin nasıl belirleneceğini, m.345 ise belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren kiracıyı bağlayacağını düzenler; 1 Eylül 2023'ten beri de dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu yazı, konut ve çatılı işyeri kiralarında (TBK m.339 vd.) tespit davasını ilk beş yıl, beş yıl sonrası ve usul adımlarıyla birlikte ele alıyor.
Kira tespit davası nedir, TBK m.344 neyi düzenler?
Kira tespit davası, yenilenen kira dönemi için uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi talebidir. TBK m.344 dört katmanlı bir yapı kurar:
- Anlaşmanın sınırı (m.344/1): tarafların yenilenen dönemlere ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
- Anlaşma yoksa (m.344/2): kira bedeli, aynı TÜFE sınırını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
- Beş yıl sonrası (m.344/3): anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıllık dönem sonunda bedel; TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
- Yabancı para (m.344/4): kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz; beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkra uygulanır. TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır.
Dilekçeyi yazmadan önce dosyanın bu dört katmandan hangisine girdiğini belirlemek gerekir; talep sonucunun sınırı, delil stratejisi ve bilirkişiden istenecek inceleme buna göre değişir.
İlk beş yıl: TÜFE sınırı ve yüzde 25 dönemi
İlk beş yıl içinde açılan davada hâkim piyasa rayicine göre değil, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını tavan kabul ederek karar verir. Bu dönemde "emsaller çok daha yüksek" argümanı tavanı aşmaz; ancak kiralananın durumu tavanın altında bir belirleme için gerekçe olabilir.
Konut kiraları için geçici bir üst sınır da uygulanmıştı ve eski dönemlere ilişkin uyuşmazlıklarda hâlâ önemlidir:
- TBK geçici m.1 (7409 s.K.): yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022'den 1 Temmuz 2023'e kadar yenilenen konut kira dönemlerinde artış, önceki kira yılı bedelinin yüzde yirmi beşini geçemezdi.
- TBK geçici m.2 (7456 s.K., RG 15.07.2023): aynı sınır 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen konut kira dönemlerine uygulandı; hüküm, m.344/2 uyarınca hâkimin vereceği kararlar bakımından da geçerliydi.
Sınır uzatılmadığından 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kira dönemlerinde yalnız m.344'teki TÜFE sınırı uygulanır. Çatılı işyerleri bu geçici sınırın kapsamında hiç olmamıştır.
Beş yıl sonra: hakkaniyet, emsal ve bilirkişi
Beş yıllık dönemin dolmasıyla birlikte dava bambaşka bir niteliğe bürünür: m.344/3 tespitinde TÜFE bir tavan değil, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu ile birlikte değerlendirilen üç ölçütten biridir. Dilekçenin ağırlık merkezi bu yüzden emsal ve bilirkişi incelemesidir.
Emsal bölümünde şunlar gösterilmelidir:
- Kiralananın konumu, yüzölçümü, kat ve cephe durumu, yapı yaşı ve kullanım amacı,
- Aynı veya yakın bölgede, benzer nitelikteki taşınmazlara ait kira sözleşmeleri; mümkünse yeni kurulmuş sözleşmeler ile uzun süreli devam eden sözleşmeler ayrı ayrı,
- Emsallerin kira başlangıç tarihleri ve dava konusu dönemle karşılaştırılabilir hâle getirilme yöntemi.
Uygulamada mahkeme mahallinde keşif yapar, bilirkişiden emsallerle karşılaştırmalı rapor alır ve eski kiracının durumunu gözeten bir hakkaniyet değerlendirmesiyle sonuca ulaşır. Emsal sözleşmeleri tapu ve vergi kayıtlarıyla desteklemek ve bilirkişi incelemesini dilekçede açıkça talep etmek, raporun "yeterli emsal yok" gerekçesiyle zayıf kalmasını önler.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen bedel, önceki fıkralardaki ilkelere, yani TÜFE sınırına göre değiştirilebilir (m.344/3 son cümle); bir sonraki beş yılın sonunda m.344/3 yolu yeniden açılır.
Dava açma zamanı: TBK m.345 ve otuz gün kuralı
TBK m.345'e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Asıl soru, kararın hangi dönemden itibaren bağlayacağıdır:
- Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
- Kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada da belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren bağlar.
- Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
Bu koşulların hiçbiri yoksa karar ancak davadan sonra başlayan kira dönemi için sonuç doğurur ve bir yıllık fark kaybedilebilir. Artış kuralını baştan sözleşmeye doğru yazmak uyuşmazlığı azaltır; bkz. kira sözleşmesi örneği. Uygulamadaki güvenli yol, yeni dönemden en az otuz gün önce ihtarname ile artış bildirimini yapmak ve arabuluculuk ile davayı bu bildirime dayandırmaktır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yenilenme tarihleri ve bildirimin tebliğ tarihi dilekçede ayrı ayrı yazılmalıdır.
Arabuluculuk dava şartı, görevli ve yetkili mahkeme
7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanuna eklenen ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren m.18/B(1)(a) uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira tespit davası bu kapsamdadır.
Usul sonuçları m.18/A(2)'de yazılıdır:
- Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır.
- Eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; sunulmazsa dava tebliğe çıkarılmaksızın usulden reddedilir.
- Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Vekil aracılığıyla başvuruluyorsa, HMK m.74 gereği açıkça yetki verilmedikçe vekilin alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvuramayacağını hatırlatmak gerekir; vekâletname bu yönden kontrol edilmelidir.
Görev: HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava değerine bakılmaksızın, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıklara bakar. Yetki: genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10).
Kira ilişkisinin diğer uyuşmazlıkları için tahliye dilekçesi rehberimize ve kira alacağı icra takibine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Kira tespit davası dilekçesi örneği
Aşağıdaki iskelet beş yılı dolmuş bir çatılı işyeri kirası için kiraya veren vekili tarafından açılan davaya göre kurulmuştur.
Sık yapılan hatalar ve kontrol listesi
- Arabuluculuk son tutanağını eklememek ya da hiç başvurmadan dava açmak (m.18/A(2)).
- Otuz günü kaçırmak: ne dava ne yazılı bildirim süresinde yapılmışsa karar ancak sonraki dönem için bağlar.
- İlk beş yılda emsale dayanmak: m.344/2 dönemlerinde TÜFE tavandır.
- Yüzde 25 sınırını dönem ayrımı yapmadan uygulamak: yalnız 1 Temmuz 2024 dâhil o tarihe kadar yenilenen konut dönemleri kapsamdadır.
- Kira dönemini belirsiz bırakmak: talep sonucunda başlangıç tarihi ve aylık bedel net yazılmalıdır.
- Emsali belgesiz bırakmak: bilirkişi raporunun kalitesi dilekçedeki emsal listesine bağlıdır.
- Vekâletnamede arabuluculuk yetkisini kontrol etmemek (HMK m.74).
Sözleşme aşamasında artış ve yenileme hükümlerini baştan doğru kurmak için kira sözleşmesi örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Beyan ile kira tespit davası dilekçesi hazırlamak
Beyan'ın web editörüne kira sözleşmesini, ihtarnameyi, arabuluculuk son tutanağını ve emsal sözleşmeleri yükleyebilirsiniz; PDF, UDF, DOCX ve görseller desteklenir, taranmış belgeler OCR'lanır. Talimat alanına dönem başlangıcını ve talep ettiğiniz bedeli yazmanız yeterlidir; tür seçimi zorunlu değildir, sistem belgelerden tespit eder. Taslak, 10,8 milyon karar üzerinde emsal aramasıyla künyeli dayanaklarla hazırlanır ve DOCX, PDF veya UDF olarak dışa aktarılır. Son hukuki denetim, Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılmalı?
Dava her zaman açılabilir; ancak belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren bağlaması için dava yeni dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya artış yazılı olarak bildirilmelidir (TBK m.345).
Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B); yalnız ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler kapsam dışıdır.
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Açılabilir, ancak ilk beş yılda hâkim kira bedelini bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete göre belirler (TBK m.344/2). Emsal ve piyasa koşullarına göre belirleme beş yıldan sonraki dönemler içindir.
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Yetki bakımından genel yetkili davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi birlikte değerlendirilir (HMK m.6 ve m.10).
Konut kiralarında yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Geçici sınır, 1 Temmuz 2024 dâhil o tarihe kadar yenilenen konut kira dönemlerine uygulanıyordu (TBK geçici m.1 ve m.2). 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde TBK m.344'teki TÜFE sınırı uygulanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyaya ilişkin hukuki değerlendirmenin yerini tutmaz. Kanun maddelerini güncel metninden, süreleri dosyanın tebliğ tarihinden kontrol edin.