Kapora Sözleşmesi Örneği: Bağlanma Parası, Cayma Parası ve İade Şartları

Kapora sözleşmesi örneği arayan çoğu kişi aslında iki ayrı soruya cevap arar: verilen para hangi hukuki nitelikte ve satış gerçekleşmezse kime kalır? Türk Borçlar Kanunu bu iki soruyu m.177 (bağlanma parası) ve m.178 (cayma parası) ile cevaplar; ancak konut alım satımında asıl belirleyici olan üçüncü bir kural vardır: taşınmaz satışı resmî şekle bağlıdır ve tapu dışında imzalanan "kapora sözleşmesi" bir satış sözleşmesi değildir. Aşağıda önce niteliği, sonra şekil sorununu, ardından emlakçıya ödenen kaporayı ve nihayet uygulanabilir bir protokol iskeletini ele alıyoruz.

Bağlanma Parası ve Cayma Parası: TBK m.177-178

Kanun, uygulamada "kapora" veya "pey akçesi" denen ödeme için iki kalıp tanır:

• Bağlanma parası (m.177): Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça bağlanma parası esas alacaktan düşülür. Yani kapora, satış bedelinin bir parçasıdır ve tarafların işlemi kurduğunu belgeler.
• Cayma parası (m.178): Cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır, almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Kanuni karine bağlanma parasıdır. Sözleşmede "alıcı vazgeçerse kapora yanar" gibi bir kayıt yoksa ödenen tutar cayma parası sayılmaz; alan taraf onu keyfî olarak elinde tutamaz. Cayma parası isteniyorsa bu, sözleşmeye açıkça yazılmalıdır ve simetrik sonucu (iki katı iade) satıcının da kabul ettiği anlamına gelir.

Bu ayrımın yanında bir de ceza koşulu vardır (m.179-182). Ceza koşulu cayma hakkı vermez; borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde ödenecek tutarı belirler ve hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (m.182/3). Uygulamada "kapora" başlığı altında yazılan pek çok madde aslında bu üç kalıptan hangisine girdiği belli olmayan karışık metinlerdir; uyuşmazlıkta ilk tartışma bu nitelendirme üzerinden çıkar.

Konut Satışında Şekil Sorunu: Kapora Sözleşmesi Satış Değildir

TBK m.237/1 açıktır: taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; satış vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (m.237/2). TMK m.706 aynı kuralı mülkiyetin devri yönünden tekrarlar. Satış tapu müdürlüğünde, satış vaadi noterde yapılır.

Bunun kapora bakımından üç sonucu vardır:

1. Emlak ofisinde veya taraflar arasında adi yazılı imzalanan "kapora sözleşmesi", ne satış ne satış vaadi olarak hüküm doğurur. Taraflar birbirini tapuya zorlayamaz.
2. Geçersiz bir asıl borca bağlı cayma parası veya ceza koşulu da hüküm doğurmaz. Ceza koşulu için kanun bunu açıkça söyler: asıl borç herhangi bir sebeple geçersizse cezanın ifası istenemez (m.182/2). Yargıtay uygulaması cayma parasını da asıl sözleşmeye bağlı bir yan borç olarak görür ve resmî şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satışında "kapora yanar" kaydına etki tanımaz.
3. Verilen para, geçerli olmayan bir sebebe dayandığı için sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri istenir (m.77). Kim caymış olursa olsun alıcı, verdiğini geri alır; iki katı veya cezai şart talep edemez. İstem hakkı, geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl ve her hâlde on yıl içinde zamanaşımına uğrar (m.82).

Öyleyse adi yazılı kapora protokolünün işlevi nedir? Ödemenin yapıldığını, tutarını, hangi taşınmaz için verildiğini ve tarafların tapu takvimini belgelemek. Bu, iade davasında ispat yükünü hafifletir ve "para hediye edildi" ya da "başka bir borç için verildi" savunmalarını kapatır. Bağlayıcı bir ön sözleşme isteniyorsa doğru araç noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; orada cayma parası ve ceza koşulu geçerli biçimde kararlaştırılabilir.

Emlakçıya Verilen Kapora

Uygulamada kapora çoğunlukla satıcıya değil emlak ofisine ödenir. Burada iki ayrı ilişki vardır:

• Simsarlık ilişkisi (TBK m.520-521): Simsar, taraflar arasında bir sözleşme kurulmasına aracılık etmeyi üstlenir ve ancak bu sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz (m.520/3). Satış gerçekleşmezse emlakçı, kaporayı hizmet bedeline mahsup edemez; kaporanın kendisi ücret değildir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik de alım satımda hizmet bedeline, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördü olmak üzere bir üst sınır koyar; bu sınır kapora üzerinden dolaylı olarak aşılamaz.
• Emanet ilişkisi: Emlakçı kaporayı satıcı adına tutar. Satış yapılmazsa para, kimde duruyorsa ondan istenir; bu yüzden protokolde kaporanın kimin hesabında tutulacağı ve hangi olayda kime ödeneceği yazılmalıdır.

Alıcı bir tüketiciyse, emlak işletmesiyle arasındaki hizmet ilişkisi tüketici işlemi olarak değerlendirilebilir; tutara göre tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi gündeme gelir.

Kim Cayarsa Ne Olur? Dört Senaryo

Sözleşmenin geçerli olup olmamasına ve kaporanın niteliğine göre sonuç değişir:

1. Adi yazılı satış, bağlanma parası: Sözleşme geçersizdir; kim cayarsa caysın kapora sebepsiz zenginleşme ile iade edilir.
2. Adi yazılı satış, cayma parası kaydı: Kayıt hüküm doğurmaz; sonuç birinciyle aynıdır.
3. Noterde satış vaadi veya tapuda satış, bağlanma parası: Sözleşme geçerlidir. Cayan taraf borca aykırı davranmış olur; kapora satış bedelinden düşülür, zarar genel hükümlere göre istenir.
4. Noterde satış vaadi, cayma parası kaydı: Alıcı cayarsa kaporayı bırakır, satıcı cayarsa iki katını öder (m.178). Cayma hakkı kullanıldığında sözleşme sona erer ve başka tazminat istenmez.

Bu senaryolara bir de şartlı iade eklenir: konut kredisinin çıkmaması, ekspertiz değerinin düşük gelmesi, tapuda ipotek veya haciz çıkması gibi hâllerde kaporanın iade edileceği açıkça yazılırsa, tarafların niyeti tartışmasız hâle gelir. Bu kayıtlar geçersiz satışta bile ispat kolaylığı sağlar.

Kapora Sözleşmesi Örneği: Madde Madde İskelet

Aşağıdaki protokol satış sözleşmesi değildir ve öyle sunulmamalıdır; ödemeyi, niteliğini ve tapu takvimini belgeler.

Protokole "bu sözleşme satış vaadi hükmündedir" gibi ifadeler yazmayın; resmî şekle uyulmadığı için hüküm doğurmaz ve tarafları yanlış bir güvene sokar.

Sık Yapılan Hatalar

• Kaporanın niteliği yazılmamış; satıcı cayma parası, alıcı bağlanma parası olduğunu ileri sürüyor.
• Adi yazılı belgeye "alıcı vazgeçerse kapora yanar, satıcı vazgeçerse iki katını öder" yazılıp bunun tapuya zorlayacağı sanılmış.
• Kapora elden verilmiş, dekont ve makbuz yok; iade davasında ödeme ispatı tartışmaya açılmış.
• Para emlakçıya ödenmiş ama kimin adına ve hangi hesapta tutulduğu belirsiz.
• Kredi ve ekspertiz şartı yazılmamış; kredi çıkmayınca alıcı "cayan taraf" konumuna düşmüş.
• Tapu kaydı incelenmeden imza atılmış; ipotek veya haciz sonradan öğrenilmiş.
• Emlakçı hizmet bedeli, satış gerçekleşmeden kaporadan mahsup edilmiş (m.521'e aykırı).
• İade için önce yazılı talep gönderilmemiş; faiz başlangıcı ve temerrüt ispatı zorlaşmış. Bunun için bir ihtarname yeterlidir.

İade Uyuşmazlığında Görev, Yetki ve Dava

Kapora iadesi bir para alacağıdır. Görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesidir (HMK m.2); taraflardan biri tüketici ve karşı taraf emlak işletmesiyse tüketici yargısı gündeme gelir. Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6). Her iki taraf da tacirse ve uyuşmazlık ticari işletmeyle ilgiliyse TTK m.5/A uyarınca arabuluculuk dava şartıdır; iki gerçek kişi arasındaki konut satışında böyle bir şart yoktur.

Dilekçede kaporanın hangi taşınmaz için, hangi tarihte ve hangi hesaba ödendiği, satışın neden gerçekleşmediği ve iade talebinin tebliğ tarihi belgeleriyle gösterilir. Dilekçenin kurgusu için alacak davası dilekçesi rehberimize bakabilirsiniz.

Beyan ile Kapora Sözleşmesi Hazırlamak

Beyan'da kapora protokolü üretmek için belge yüklemek zorunlu değildir: tarafları, taşınmazı, satış bedelini, kapora tutarını ve şartlı iade hâllerini talimat olarak yazmanız yeterlidir; tapu kaydı veya emlakçının hazırladığı metin varsa PDF, DOCX ya da görsel olarak yükleyebilirsiniz. Karşı taraftan gelen hazır bir kapora sözleşmesini "Belge İnceleme" bağlanma-cayma-ceza ayrımı ve şekil sorunu yönünden inceler, her bulguyu metne çapalar. Çıktı DOCX, PDF veya UDF olarak alınır; son hukuki denetim Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.