Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil Şartı, Arsa Payı Devri ve Örnek

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasından belirli payları yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin de karşılığında o arsa üzerine yapı inşa edip belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran sözleşmelerden biridir: şekle aykırı kurulur, arsa payı inşaat başlamadan devredilir, gecikme cezası belirsiz bırakılır. Aşağıda şekil şartını, arsa sahibini koruyan kurguyu ve özgün bir madde iskeletini ele alıyoruz.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Sözleşmenin iki yüzü vardır ve ikisi de ayrı kurallara bağlanır:

• Eser sözleşmesi yüzü: TBK m.470, eser sözleşmesini yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar. Burada bedel paranın yerine arsa payıdır; ayıp, gecikme ve kabul hükümleri (TBK m.470 vd.) bu yüze uygulanır.
• Taşınmaz devri yüzü: Arsa sahibinin belirli arsa paylarını devretme borcu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir taahhüttür ve resmî şekle tabidir.

Sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adıyla da anılması bu ikiliği yansıtır. Yüklenici genellikle tacirdir; bu durum cezai şartın indirimi bakımından sonuç doğurur (aşağıda).

Şekil Şartı: Noterde Düzenleme Şeklinde

Şekil kuralları birlikte okunmalıdır:

• TMK m.706/1: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
• TBK m.237/2: Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
• Noterlik K. m.60/3: Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak noterlerin görevleri arasındadır.
• Noterlik K. m.89: Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşmeler ile gayrimenkul satış vaadi düzenleme şeklinde yapılır.

Sonuç: sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Taraflarca hazırlanıp noterde yalnız imzası onaylatılan (onaylama şeklindeki) metin bu şartı karşılamaz.

Şekle aykırı sözleşme kural olarak geçersizdir ve taraflara ifa talebi hakkı vermez. Yargıtay ise edimlerin tamamı veya büyük ölçüde ifa edildikten sonra şekil eksikliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı bularak TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması sayabilmektedir. Bu bir istisnadır ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir; şekle uyulmamış bir sözleşmeyi bu istisnaya güvenerek yürütmek, müvekkili yıllarca belirsizlikte bırakmak demektir.

Şerh: TMK m.1009/1, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh verilebileceğini açıkça sayar; şerh verilince bu haklar taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (m.1009/2). Tapu K. m.26 da noterde düzenlenen satış vaadinin şerhini beş yıllık süreyle sınırlar; sözleşme bir satış vaadi unsuru taşıdığında inşaat takvimi bu süreyle birlikte planlanmalıdır. Satış vaadi tarafı için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz.

Arsa Payı Devrinin İnşaat İlerlemesine Bağlanması

Arsa sahibinin en büyük riski, arsa payının inşaat başlamadan devredilmesi ve yüklenicinin işi yarıda bırakmasıdır. Bu durumda arsa sahibi hem payını kaybetmiş hem de tamamlanmamış bir yapıyla kalmış olur. Kanun devir için bir takvim öngörmez; koruma sözleşmeyle kurulur:

1. Kademeli devir: Arsa payları, belirlenen inşaat seviyelerine (örneğin kaba inşaatın tamamlanması, çatı, iç tesisat, yapı kullanma izni) bağlanarak parça parça devredilir.
2. Seviye tespiti: Her kademenin tamamlandığı yapı denetim kuruluşu raporu veya tarafların birlikte seçtiği bir bilirkişinin tespitiyle belgelenir. "Arsa sahibinin onayıyla" gibi ölçütsüz ifadeler uyuşmazlık üretir.
3. Paylaşım tablosu: Hangi bağımsız bölümün kime kalacağı, onaylı projeye göre kat, cephe ve numara belirtilerek sözleşmenin ekinde gösterilir.
4. Teminat: Yükleniciye devredilen paylar için arsa sahibi lehine teminat ipoteği veya banka teminat mektubu alınır ve her kademede teminattan ne kadar vazgeçileceği yazılır.
5. Yüklenicinin üçüncü kişilere satışı: Yüklenicinin henüz kendisine devredilmemiş bölümleri satması hâlinde doğacak sorumluluk açıkça düzenlenir.

Süre, Gecikme ve Cezai Şart

Süre maddesi başlangıç tarihini (çoğu zaman yapı ruhsatının alınması), bitiş tarihini ve süreyi uzatan hâlleri tek tek saymalıdır: mücbir sebep, arsa sahibinden kaynaklanan gecikme (tahliye, belge teslimi), idari süreçlerdeki bekleme.

• TBK m.473/1: Yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi geciktirir ve işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği bütün tahminlere göre açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir.
• TBK m.179/2: Ceza borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir. Teslim alınırken ihtirazi kayıt konmazsa gecikme cezası hakkı tartışmalı hâle gelir.
• TBK m.182/3: Hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir. TTK m.22 ise tacir sıfatını taşıyan borçlunun bu gerekçeyle indirim isteyemeyeceğini öngörür; yüklenici tacirse ceza tutarı bu açıdan daha bağlayıcıdır.

Gecikme cezası günlük ya da aylık bir tutar olarak ve her bağımsız bölüm için ayrı hesaplanacak biçimde yazılmalı; süre uzatma sebepleri gerçekleştiğinde cezanın işlemeyeceği açıkça belirtilmelidir. Gecikme ve ayıp nedeniyle tazminat talepleri için tazminat davası rehberi başlangıç noktası olabilir.

Ayıp, Kabul ve Zamanaşımı

Eser sözleşmesinin ayıp hükümleri doğrudan uygulanır:

• TBK m.474/1: İşsahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. m.474/2: Her iki taraf da giderini karşılayarak eserin bilirkişiye incelettirilmesini isteyebilir.
• TBK m.475/1: İşsahibi sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim veya aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım seçimlik haklarından birini kullanabilir; genel hükümlere göre tazminat hakkı saklıdır. m.475/3: Eser işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülmesi aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz. Kat karşılığı inşaatta yapı arsa sahibinin taşınmazındadır; bu nedenle pratikte indirim ve onarım öne çıkar.
• TBK m.477: Eserin açıkça veya örtülü kabulünden sonra yüklenici, usulüne uygun gözden geçirmeyle fark edilemeyen ya da kasten gizlenen ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur; gözden geçirme ve bildirim ihmal edilirse eser kabul edilmiş sayılır.
• TBK m.478: Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar.

Sözleşmeye teslim tutanağının biçimi, ortak gözden geçirme günü ve ayıp bildiriminin yöntemi (noter ihtarı veya kayıtlı elektronik posta) yazılmalıdır.

Ruhsat, Yapı Denetimi ve Kat İrtifakı

• Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni (3194 s. İmar Kanunu): Ruhsat başvurusunu kimin yapacağı, masrafları kimin karşılayacağı ve ruhsatın alınamaması hâlinde sözleşmenin akıbeti yazılmalıdır. İmar Kanunu m.30 uyarınca yapı kullanma izni alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz; iznin alınması teslimin ve son arsa payı devrinin şartı yapılmalıdır.
• Yapı denetimi (4708 s. Yapı Denetimi Hakkında Kanun): Kanun, imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun güvenli yapı üretimi için yapı denetimini düzenler. Denetim hizmet bedelinin kime ait olduğu ve denetim raporlarının arsa sahibine iletilmesi sözleşmede belirtilmelidir.
• Kat irtifakı (634 s. KMK m.14): Kat irtifakı, arsa malikinin veya bütün paydaşların talebi ve projenin, yönetim planıyla birlikte tapu idaresine verilmesiyle kurulur. Kat irtifakının hangi aşamada kurulacağı ve paylaşım tablosunun kat irtifakı projesine nasıl yansıyacağı yazılmalıdır. Paylı arsada bir paydaş sözleşmeye katılmıyorsa proje yürümez; bu hâlde ortaklığın giderilmesi seçeneği ayrıca değerlendirilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği: Madde İskeleti

Sık Yapılan Hatalar ve Kontrol Listesi

• Onaylama şeklinde imza: Noterde düzenleme yerine yalnız imza onayı; sözleşme geçersizdir.
• Peşin arsa payı devri: İnşaat seviyesine bağlanmamış devir, yüklenici işi bıraktığında arsa sahibini korumasız bırakır.
• Ölçütsüz seviye tespiti: "Arsa sahibinin onayıyla" gibi ifadeler yerine rapor veya bilirkişi tespiti.
• Belirsiz paylaşım: Bağımsız bölümlerin kat ve cephe gösterilmeden "yarı yarıya" paylaştırılması.
• İhtirazi kayıtsız teslim alma: TBK m.179/2 karşısında gecikme cezası hakkını tartışmalı kılar.
• Ayıp bildiriminin ihmali: TBK m.477 uyarınca eser kabul edilmiş sayılabilir.
• Paydaşlardan birinin eksik olması: KMK m.14 kat irtifakı için bütün paydaşların talebini arar.
• Şerhin unutulması: Arsa sahibinin payı üçüncü kişiye devretmesi riskine karşı TMK m.1009 şerhi.

Dava aşamasında paylar veya bağımsız bölümler üzerinde tasarrufun önlenmesi gerekiyorsa ihtiyati tedbir talebi de değerlendirilmelidir.

Beyan ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlamak

Beyan'da belge yüklemeden, yalnız talimat yazarak ya da tapu kaydı, imar durumu ve paylaşım taslağını yükleyerek sözleşme taslağı üretebilirsiniz. Tür seçmezseniz sistem sözleşmeyi önce niteler (TBK m.19: tarafların gerçek ve ortak iradesi); kat karşılığı inşaat gibi resmî şekil arayan işlemlerde metnin başına şekil uyarısı koyar. Yükleniciden gelen hazır bir taslağı "Belge İnceleme" ile inceletebilirsiniz; her bulgu sözleşmedeki metne çapalanır. Taslak DOCX, PDF ve UDF olarak dışa aktarılır; son hukuki denetim Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.