Ortaklığın Giderilmesi Davası Dilekçesi: İzale-i Şuyu Rehberi

Ortaklığın giderilmesi davası dilekçesi, paydaşlar aralarında anlaşamadığında ortak malın aynen bölünmesini ya da satılıp bedelin paylaştırılmasını sağlayan davanın temelidir. Uygulamada "izale-i şuyu" olarak da anılan bu dava çoğunlukla miras kalan taşınmazlarda açılır ve üç usul tuzağı taşır: arabuluculuk dava şartı, bütün paydaşların davada yer alması ve elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesi. Bu yazı TMK m.698-703 ve HMK hükümleri çerçevesinde dilekçenin kurgusunu adım adım ele alıyor.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kim açabilir?

TMK m.698/1 uyarınca hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Payın büyüklüğü davayı açma hakkını etkilemez; küçük paylı bir paydaş da davayı tek başına açabilir.

Hakkın sınırları aynı maddededir:

• Paylaşmayı isteme hakkı hukukî bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir (m.698/2).
• Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.698/3). Resmî şekil ve şerh mantığının satış vaadindeki karşılığı için bkz. taşınmaz satış vaadi sözleşmesi.
• Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (m.698/4).

Dilekçede bu engellerin bulunmadığını kısaca belirtmek, davalı paydaşların savunmasını baştan daraltır. Tapu kaydında paylı mülkiyetin devamına ilişkin bir şerh bulunup bulunmadığı bu yüzden dava öncesinde kontrol edilmelidir.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti ayrımı

Dilekçenin hukuki dayanağını doğru kurmak için mülkiyetin türünü belirlemek gerekir.

Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir; aksi belirlenmedikçe paylar eşit sayılır ve her paydaş kendi payı üzerinde tasarruf edebilir (m.688).

Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları yoktur; her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (m.701/2). Kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için oybirliği gerekir (m.702/2). Elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer ve paylaştırma, aksine hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (m.703).

En sık karşılaşılan elbirliği hâli miras ortaklığıdır: birden çok mirasçı varsa mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (m.640). Mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa her zaman paylaşmayı isteyebilir (m.642/1). Bir mirasçı ayrıca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir (m.644); bu, satış yerine her mirasçının payını ayrı tasarruf edebilmesini hedefleyen dosyalarda değerlendirilmelidir.

Terekenin bir bütün olarak paylaşılması ile terekedeki belirli bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi ayrı taleplerdir; dilekçede hangisinin istendiği açıkça yazılmalıdır, çünkü yetki kuralları da farklıdır (HMK m.11/1-a ve m.12).

Arabuluculuk dava şartı

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Kanuna eklenen ve 1 Eylül 2023'te yürürlüğe giren m.18/B(1)(b) uyarınca, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Pratikte dikkat edilecek noktalar:

• Arabuluculuk başvurusu, davada davalı gösterilecek bütün paydaşlara karşı yapılmalıdır; tutanakta yer almayan paydaşa karşı dava şartı gerçekleşmiş sayılmaz.
• Son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenir; eklenmezse bir haftalık kesin süre verilir, sunulmazsa dava usulden reddedilir; hiç başvurulmamışsa dava doğrudan usulden reddedilir (m.18/A(2)).
• Anlaşma hâlinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek düzenlenir ve icra edilebilirlik şerhi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (m.18/B(2)-(3)). Taşınmazın devrine ilişkin şerhli anlaşma belgesiyle taraflardan biri tapu müdürlüğünden resmî senet düzenlenmeksizin tescil talep edebilir (m.18/B(5)).
• Vekil aracılığıyla başvuruda HMK m.74 uyarınca alternatif uyuşmazlık çözüm yollarına başvurma yetkisinin vekâletnamede açıkça bulunması gerekir.

Görev, yetki ve taraf teşkili

Görev: sulh hukuk mahkemeleri, dava değerine bakılmaksızın, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara bakar (HMK m.4/1-b).

Yetki: taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (m.12/3). Taşınırlarda genel yetki kuralı uygulanır (HMK m.6).

Taraflar: ortaklığın giderilmesi, tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken bir davadır. HMK m.59 ve m.60 uyarınca mecburi dava arkadaşlığında dava ancak birlikte açılabilir veya birlikte aleyhlerine açılabilir. Bu yüzden:

1. Davacı dışındaki bütün paydaşlar davalı gösterilmelidir; tapu kaydı dava tarihine en yakın tarihli alınmalıdır.
2. Tapuda mirasbırakan adına kayıtlı bir taşınmazda paydaşlar mirasçılardır; kimin davalı olacağını ancak mirasçılık belgesi (TMK m.598) gösterir. Belge dosyaya getirilmeden taraf teşkili tamamlanamaz.
3. Paydaşlardan biri ölmüşse onun yerine mirasçıları, yine mirasçılık belgesiyle davaya dâhil edilir.
4. Mirası reddeden mirasçı mirasçılık sıfatından çıkmış sayıldığından, ret beyanı varsa taraf listesi buna göre düzenlenmelidir. Bu konuda mirasın reddi dilekçesi yazımıza bakabilirsiniz.

Önce aynen taksim, sonra satış

TMK m.699/1'e göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa kanun bir öncelik sırası kurar:

• Hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; parçaların değerleri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır (m.699/2).
• Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur (m.699/3).
• Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır (m.699/3).
• Bir paydaş kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa ve diğer paydaşlardan biri kuruluşun tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isterse, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder (m.700).

Mahkeme aynen bölmenin mümkün olup olmadığını keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırır; imar durumu, yüzölçümü ve özel kanunlardaki bölünme sınırlamaları bu değerlendirmenin parçasıdır. Dilekçede aynen taksim ile satıştan hangisinin istendiği ve neden istendiği gerekçelendirilmelidir; müvekkilin satış yerine belirli bir bölümü almak istediği dosyalarda bu tercih talep sonucuna yansıtılmalıdır.

Yargılama sürerken paydaşlardan birinin payını devretmesi veya taşınmazı fiilen elden çıkarma riski varsa ihtiyati tedbir talebi ayrıca değerlendirilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davası dilekçesi örneği

Aşağıdaki iskelet, mirasbırakan adına kayıtlı bir taşınmazda elbirliği mülkiyetine dayanan dava için hazırlanmıştır.

Sık yapılan hatalar ve kontrol listesi

• Arabuluculuğu bazı paydaşlarla sınırlı tutmak: tutanak davalı gösterilen herkesi kapsamalıdır.
• Güncel tapu kaydı almamak: dava öncesinde gerçekleşen pay devirleri taraf listesini değiştirir.
• Mirasçılık belgesi olmadan dava açmak: elbirliği mülkiyetinde taraf teşkili belgeye dayanır.
• Ölen paydaşın mirasçılarını atlamak: mecburi dava arkadaşlığında eksik taraf davayı sakatlar.
• Yetkiyi yanlış belirlemek: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesindir.
• Talep sonucunda yöntemi belirsiz bırakmak: aynen taksim ve satış kademeli olarak istenmelidir.
• Paydaşlar arası satışı rıza olmadan istemek: m.699/3 bütün paydaşların rızasını arar.

Mirasbırakanın sağlığında yaptığı devirler saklı payı zedelediyse ortaklığın giderilmesinden önce tenkis davası ihtimali de değerlendirilmelidir.

Beyan ile ortaklığın giderilmesi davası dilekçesi hazırlamak

Beyan'ın web editörüne tapu kaydını, mirasçılık belgesini, arabuluculuk son tutanağını ve imar belgelerini yükleyebilirsiniz; PDF, UDF, DOCX ve görseller desteklenir, taranmış belgeler OCR'lanır. Talimat alanına aynen taksim veya satış tercihinizi yazmanız yeterlidir; tür seçimi zorunlu değildir, sistem belgelerden tespit eder. Taslak, 10,8 milyon karar üzerinde emsal aramasıyla künyeli dayanaklarla hazırlanır ve DOCX, PDF veya UDF olarak dışa aktarılır. Son hukuki denetim, Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.