Önalım Davası Dilekçesi (Şufa): Süreler, Rayiç Bedel ve Depo

Önalım davası dilekçesi hazırlayan meslektaşın 2026 itibarıyla iki kanun metniyle birden çalışması gerekir: 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun, TMK m.733 ve m.734'ü değiştirdi ve hangi metnin uygulanacağı satışın tarihine bağlı hâle geldi. Hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indi, depo edilecek bedel satış bedelinden rayiç bedele çevrildi ve kesin süre kuralı kanuna yazıldı. Aşağıda yasal önalım hakkının şartlarını, yeni ve eski süre rejimini, görev-yetki kurallarını, bedelin depo edilmesini ve dilekçe iskeletini ele alıyoruz.

Yasal Önalım Hakkı: TMK m.732'nin Şartları

TMK m.732'ye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Maddeden çıkan şartlar:

1. Taşınmaz paylı mülkiyete konu olmalıdır; elbirliği mülkiyetinde yasal önalım hakkı yoktur, önce paylı mülkiyete geçilmelidir. Paydaşlar arasındaki uyuşmazlığın diğer yolu için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.
2. Pay üçüncü kişiye satılmış olmalıdır; paydaşlar arasındaki satışta önalım hakkı doğmaz.
3. Devir bir satış olmalıdır. Bağışlama, trampa ve miras yoluyla geçişler kapsam dışıdır; Yargıtay uygulamasında tapuda satış olarak gösterilen devrin gerçekte bağış olduğu iddiası davalı alıcı tarafından ileri sürülebilir ve ispat edilirse dava reddedilir.
4. Davacı, satış tarihinde ve dava tarihinde paydaş olmalıdır; payını devretmiş kişi hakkını kaybeder.

Yargıtay uygulamasında en sık karşılaşılan savunma fiilî taksimdir: paydaşlar taşınmazı aralarında fiilen bölüşmüş ve her biri kendi bölümünü kullanıyorsa, satılan pay üzerindeki önalım talebi dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir. Dilekçede fiilî taksim bulunmadığı, taşınmazın ortak kullanıldığı somut olarak yazılmalıdır.

7571 Sayılı Kanunla Değişen Kurallar

TMK'ya 7571 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 1 iki farklı geçiş kuralı koyar:

• m.733'teki değişiklikler, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar için değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder (Geçici m.1/1).
• m.734'teki değişiklikler, yürürlükten önce açılmış derdest davalara da uygulanır (Geçici m.1/2).

Değişikliklerin içeriği:

• m.733/1: eski metin yalnız cebrî artırmayla satışta hakkı kapatıyordu; yeni metin buna 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları ekledi.
• m.733/4: bildirimden üç aylık süre korundu; "her hâlde satıştan iki yıl" ibaresi "bir yıl" oldu.
• m.734/2: eski metinde satış bedeli ile tapu giderleri hâkimin belirlediği sürede nakden yatırılırdı; yeni metinde hâkimin belirlediği rayiç bedel ile tapu giderleri, kesin süre içinde ve nemalandırılmak üzere nakden yatırılır; yatırılmazsa tescile karar verilemez.

Pratik sonuç: satış 7571'in yürürlüğünden önceyse dilekçede iki yıllık süreye ve eski m.733'e dayanılır; ama depo yükümlülüğü her hâlde yeni m.734'e göre, rayiç bedel üzerinden ve kesin süre içinde yerine getirilir.

Süreler: Üç Ay ve Bir Yıl (TMK m.733)

m.733/4 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bildirim, m.733/3'e göre alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla yapılır. Bu iki kuralın birlikte okunması:

• Noter bildirimi yapılmışsa üç aylık süre bildirimin tebliğinden işler; paydaşın satışı başka yoldan öğrenmesi üç aylık süreyi başlatmaz.
• Noter bildirimi hiç yapılmamışsa hak, satış tarihinden itibaren bir yıl (eski satışlarda iki yıl) sonra düşer.
• Süreler hak düşürücüdür; hâkim resen gözetir, kesilmez ve durmaz.

Feragat ve vazgeçme de aynı maddededir (m.733/2): önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Davalı alıcının elinde davacının yazılı vazgeçme beyanı varsa dava reddedilir.

Görev, Yetki, Taraflar ve Arabuluculuk

• Görev: dava, malvarlığı hakkına ilişkin olduğu için değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.2/1).
• Yetki: taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin ve aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1). Yetki sözleşmesi geçersizdir.
• Davalı: önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m.734/1). Satıcı paydaş taraf değildir; pay dava sırasında yeniden satılmışsa yeni malik de davalı olarak gösterilir.
• Arabuluculuk: 6325 sayılı Kanun m.18/B'de dava şartı arabuluculuk dört uyuşmazlık türü için öngörülmüştür: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar. Önalım davası bu listede yer almadığından arabuluculuk dava şartı değildir; taraflar ihtiyari arabuluculuğa gidebilir.
• Harç ve değer: dava değeri satış bedeli üzerinden gösterilir; yargılama sırasında rayiç bedel belirlenince harç tamamlanır. Dilekçenin genel unsurları için HMK m.119 dava dilekçesi rehberimize bakınız.

Bedelin Depo Edilmesi: Rayiç Bedel ve Kesin Süre (TMK m.734)

Yeni m.734/2 depo mekanizmasını dört adımda kurar:

1. Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir; uygulamada bu, keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır.
2. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
3. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse payın davacı adına tesciline karar verilemez.
4. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Eski metinde ölçü tapudaki satış bedeliydi ve bedelde muvazaa iddiası davacı tarafından ileri sürülürdü; yeni metin ölçüyü doğrudan rayiç bedele bağladığı için "tapuda düşük gösterilen bedel" tartışması büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Buna karşılık davacının mali yükü artmıştır: dilekçe verilmeden önce müvekkilin rayiç bedeli nakden yatırabileceği teyit edilmeli, kesin sürenin uzatılamayacağı yazılı olarak bildirilmelidir. Teminat mektubu, çek veya senet "nakden" şartını karşılamaz.

Payın tescili için hüküm yeterlidir; ayrıca tapu iptali istemek gerekmez, ancak uygulamada talep sonucu "davalı adına olan payın iptali ile davacı adına tescili" biçiminde yazılır. Tescil davalarının genel kurgusu için tapu iptali ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.

Önalım Davası Dilekçesi Örneği

Üçüncü paragraftaki süre seçeneğini satış tarihine göre tek biçime indirin; iki seçeneği birlikte bırakmak dilekçeyi zayıflatır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (TMK m.735)

Yasal önalımdan ayrı olarak taraflar sözleşmeyle önalım hakkı kurabilir. m.735'e göre tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir; kütükte koşul belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler, dolayısıyla m.733 ve m.734'teki süre ve depo kuralları, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır (m.735/3). Şerhli sözleşme kurgusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yazımızda anlatılan şerh mekanizmasına benzer.

Sık Yapılan Hatalar

• Süreyi satışın öğrenildiği tarihten hesaplamak; üç aylık süre yalnız noter bildirimiyle başlar, bildirim yoksa bir yıllık (eski satışlarda iki yıllık) süre işler.
• 7571 öncesi satışta bir yıllık, sonrası satışta iki yıllık süreye dayanmak; Geçici m.1 satış tarihine bakar.
• Davayı satıcı paydaşa karşı açmak; davalı alıcıdır (m.734/1).
• Depo edilecek bedeli tapudaki satış bedeli sanmak; ölçü rayiç bedeldir ve kesin süre uzatılamaz.
• Bedeli teminat mektubu veya çekle yatırmaya çalışmak; "nakden" şartı açıktır.
• Fiilî taksim savunmasına karşı ortak kullanım olgusunu dilekçede hiç yazmamak.
• Yetki sözleşmesine dayanarak başka yerde dava açmak; HMK m.12 kesin yetki kuralıdır.
• Dava sırasında payın yeniden satılması hâlinde yeni maliki davaya dâhil etmemek.

Beyan ile Önalım Davası Dilekçesi Hazırlamak

Beyan'ın web editörüne tapu kaydını, resmî senet örneğini ve varsa noter bildirimini PDF, UDF, DOCX veya görsel olarak yükleyebilirsiniz; taranmış belgeler OCR ile okunur. Satış tarihini ve müvekkilin pay durumunu talimat olarak yazarsınız; taslak, 7571 sayılı Kanun'un geçiş kuralına göre doğru süre rejimini seçer, emsal aramasıyla fiilî taksim ve bedel tartışmalarına ilişkin dayanakları ekler ve DOCX, PDF veya UDF olarak dışa aktarılır. Son hukuki denetim Av.K. m.34 uyarınca avukattadır.