Yargıtay 6. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/966 E., 2023/683 K.

BİRLEŞEN ESKİŞEHİR 1. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ 2020/174E-2021/3 K.;

İLK DERECE MAHKEMESİ : Eskişehir 2. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2020/232 E., 2021/435 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davaya konu Eskişehir ili,... ilçesi, .... Mahallesi, 146 26... ve 12 no'lu parsellerin tevhit sonrası 27 no'lu parsel olduğunu, taşınmaz üzerine inşaat yapılacağı ve Sözleşmenin 5. maddesine göre inşaat süresinin ruhsat alındıktan sonra 18 ay olarak belirlendiğini, süre sonunda inşaata hiç başlanmamış olması sebebi ile yükleniciye Eskişehir 7. Noterliği'nin 06.02.2018 tarihli ihtarnamenin 07.02.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, inşaata hiç başlanmadığının Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2018/1 D.İş sayılı dosyasında tespit edildiğini, buna rağmen kat irtifakı tapularının çıkarıldığını, davalılardan ...’ya 7 no'lu bağımsız bölüm, ...’e 8 no'lu bağımsız bölüm, ...’e 1 no'lu bağımsız bölüm, ...’a 11 no'lu bağımsız bölüm, ...’a 3 no'lu bağımsız bölüm, ...’e 13 no'lu bağımsız bölüm ve ...’e 12 no'lu bağımsız bölüm tapularının tescil edildiğini, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden davalıların bağımsız bölümlerin tapularına hak kazanamayacaklarını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ihtarname ile feshedildiğini belirterek, davalılar adına olan kat irtifakı tapularının iptali ile tapunun sözleşmenin yapıldığı ilk haline dönüştürülmesine ve kat irtifakı işleminin iptaline, taşınmazın arsa sahibi davacı müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davacılar vekili birleşen davada dava dilekçesinde; davacılar ile davalı arasında Eskişehir 2. Noterliğinin 13.04.2015 tarih ve ... yevmiye numarası ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, Eskişehir ili, ... ilçesi, .... Mahallesi, 14626 ada, 11... no'lu parsellerde (tevhid sonrası 27 no'lu parsel olduğunu) kayıtlı taşınmazlar üzerine inşaat yapılması ve inşaat süresinin ruhsat alınmasından sonra 18 ay olacağının kararlaştırıldığını, davalının inşaata başlamadığının Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2018/1 sayılı dosyası ile tespit edildiğini, kat irtifakı tapularının çıkarıldığını, davalı adına hiçbir bağımsız bölüm kalmaksızın tamamının üçüncü şahıslara devredildiğini, sözleşmenin feshedildiğinin Eskişehir 7. Noterliği'nin 06.02.2018 tarihli ihtarname ile davalıya bildirildiğini belirterek, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili olarak haklı sebeplerle feshedildiğinin ve fesih şartlarının oluştuğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin davada taraf sıfatı olmadığını, sözleşmenin sadece taraflarını bağladığını, husumetin yüklenici firmaya yöneltilmesi gerektiğini, davalının tapu kayıtlarına güvenerek ve davacılar tarafından verilen vekâletnameye istinaden usulüne uygun bir şekilde bağımsız bölümünü satın aldığını ve iyi niyetli 3. kişi olduğunu belirterek, davanın reddini istemiştir.

2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının sözleşmenin tarafı olmadığı için davada taraf sıfatı bulunmadığını, davanın husumet yönünden reddinin gerektiğini, davalının tapu kayıtlarına güvenerek ve davacılar tarafından verilen vekâletnameye istinaden usulüne uygun bir şekilde bağımsız bölümünü satın aldığını ve iyi niyetli 3. kişi olduğunu, yüklenici şirketin davaya dahil edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.

3. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının bedelini ödemek suretiyle 7 no'lu bağımsız bölümü arsa maliklerinden satın aldığını, arsa sahipleri adına satış işleminin yapıldığını, husumetin yükleniciye yönetilmesi gerektiğini, satış işlemlerinin usulüne uygun olarak yapıldığını belirterek, davanın reddini istemiştir.

4. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davalının dava konusu taşınmazın 3 no'lu bağımsız bölümünü bedelini ödemek suretiyle arsa sahiplerinden satın aldığını, arsa sahipleri adına yapılan bu satış işleminin şimdi yine arsa sahipleri tarafından iptalinin istenmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacıların yüklenici ile muhatap olması gerektiğini, satış işleminin hukuki prosedüre uygun olduğunu belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararında asıl ve birleşen davanın kabulü ile Eskişehir 2. Noterliği'nde 13.04.2015 tarihli ... yevmiye nosu imzaladığı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, asıl davada davalılar lehine kurulan kat irtifak tapularınının iptaline, Eskişehir ili, Tepebaşı ilçesi, ... Mahallesi, 14626 Ada, 27 parselin 14626 ada, 11... no'lu parsel iken tevhid ve cins değişikliği ile 27 parsel olmadan önceki haline döndürülerek, 11 nolu parselin 1/2 hissesinin davacı ..., 1/2 hissesinin davacı ..., 12 no'lu parselin davacı ... adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresinde davalı ... vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde:

a. Davacıların verdikleri vekaletname uyarınca yapılan satış işleminin yolsuz tescil olmadığını, davacı arsa sahiplerinin edimini ifa etmeyen ve temerrüde düşen yüklenici ile aralarında var olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini feshetseler dahi satış işleminin usule uygun olduğunu,

b. Davacıların vekil tayin ettikleri kişinin yüklenicinin çalışanı olduğunu, onun emir ve talimatlarıyla hareket ettiğini iddia etmişler ise de bu kişinin yüklenicinin çalışanı olması yüklenicinin talimatı ile hareket ettiğinin göstergesi olmadığını, satış işleminin davacının talimatı ile yapıldığını,

c. Davacıların muvazaa iddialarının da bulunmadığını, davalı ...'in iyi niyetli olduğunu, satış bedelinin ödendiğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedildiğini bilmesine imkan olmadığını,

d. Davalının birleşen davada davalı sıfatı bulunmamasına rağmen aleyhine vekalet ücretine hükmedildiğini, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Asıl davada uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal tescil istemine ilişkin olup birleşen dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde geriye etkili fesih şartlarının oluştuğunun ve sözleşmenin geriye etkili feshedildiğinin tespiti istemine ilişkindir.

Davacı ile birleşen davada davalı yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 13 no'lu bağımsız bölüm temyiz eden davalı ...'e tapuda satılmıştır. Temyiz eden ... taşınmazı arsa sahiplerinin vekilinden satın aldığını beyan etmiş, tapu kayıtlarına güvenerek iyi niyetli olduğunu iddia etmiştir.

Mahkemece yapılacak iş;

1- Temyiz eden davalı ...'in taşınmazı arsa maliklerinden satın alarak, satış bedelini arsa maliklerine ödemişse tapu iptal tescil talebinin reddine,

2- Uyuşmazlık konusu 13 no'lu bağımsız bölümün birleşen davada davalı yükleniciye isabet eden yer olduğu ve temyiz eden davalı ... tarafından satış bedelinin yükleniciye ödenmesi halinde; başka bir deyişle 13 no'lu bağımsız bölümü yükleniciden satın almışsa;

Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.

16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.

Bu nedenle; Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.

TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.

TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.

Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.

Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu”kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.

Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.

İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2. fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.

Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda mahkemece; üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahiplerinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edileceğinden, Yargıtay İçtihat Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı ilamı doğrultusunda yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralanlar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak devralan üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi bağlamında iyiniyetli olup olmadıklarının irdelenmesi gerektiği, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

16.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.